Die Nutzung einer Solarwärmeanlage schließt den Einsatz fossiler Brennstoffe nicht aus. Außerdem kann der Betrieb einer Solarwärmeanlage selbst Kosten verursachen, z. B. durch Wartung. Diese Kosten trägt in der Regel der Mieter. Üblich ist es daher, im Mietvertrag eine Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten zu schließen (§ 556 BGB). Ist das geschehen, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten nach den Regelungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) auf den Mieter verbrauchsabhängig umzulegen.
Die HeizkostenV verpflichtet Gebäudeeigentümer und so genannte "gleichgestellte Personen" zur Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizanlagen und Warmwasserversorgungsanlagen sowie der Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser. Befreit von der Pflicht sind die Eigentümer von Passivhäusern.
Die HeizkostenV verpflichtet auch zur Verbrauchserfassung und schreibt einen Maßstab für die Verteilung der Kosten vor. Danach muss die Abrechnung der Heizkosten innerhalb einer Bandbreite von 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig erfolgen. Zudem werden die Kosten verbrauchsunabhängig nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum verteilt. Einzelvertraglich kann davon abgewichen werden. Die Wahl eines hohen verbrauchsabhängigen Anteils wird dabei dem individuellen Verbraucherverhalten des Nutzers am ehesten gerecht.
Soweit durch solarthermische Anlagen Energie eingespart werden kann, profitieren davon in erster Linie die Mieter. Für die Vermieter sind diese Kosten durchlaufende Posten. Sie profitieren von den Energiesparpotentialen einer solarthermischen Anlage nicht direkt. Dieses der HeizkostenV zugrunde liegende Prinzip der Kaltmiete stößt zum Teil auf Kritik. Versuche, die Eigentümer von vermieteten Gebäuden an den Einsparpotentialen solarthermischer Anlagen oder anderer Maßnahmen der Energieeffizienz zu beteiligen, waren bisher aber nicht erfolgreich.
Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV)
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV)
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BV)
Kostenarten
Die nach der HeizkostenV umlagefähigen Kostenarten sind für Warmwasser und Wärme jeweils gesondert festgelegt (§§ 7, 8 HeizkostenV). Umlagefähig sind unter anderem die Kosten der verbrauchten Brennstoffe, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, der Überwachung und der Pflege der Anlage.
Kostenverteilung
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage sind im Regelfall mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig zu verteilen (§§ 7, 8 HeizkostenV). Die übrigen Kosten sind verbrauchsunabhängig nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum zu verteilen. Für schlecht gedämmte Gebäude sieht das Gesetz Einschränkungen der Wahlfreiheit bei der Verteilung der Heizkosten vor. Bei verbundenen Anlagen muss die Zuordnung der Kosten zu den Kosten der Wärme oder des Warmwassers nach einem gesetzlich bestimmten Berechnungsmodus ermittelt werden (§ 9 HeizkostenV).
Vertragliche Vereinbarung
Im Rahmen von Mietverhältnissen haben die Regelungen der HeizkostenV Vorrang vor vertraglichen Vereinbarungen. Dies gilt indes nur für die Pflicht zur Verbrauchserfassung und die Maßstäbe der Kostenverteilung (§ 3 a EnEG). Ob sämtliche in der Heizkostenverordnung aufgezählten Kosten umlagefähig sind, wird im Mietvertrag festgelegt. Andere als in der Heizkostenverordnung genannten Kosten können jedoch nicht umgelegt werden. Die Regelungen sind abschließend. Auch für Wohneigentumsgemeinschaften besteht ein Vorrang der Regelungen der HeizkostenV.
Wen betrifft die Heizkostenabrechnung?
Gebäudeeigentümer
Verpflichtet zur Verteilung der Kosten zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser ist der Gebäudeeigentümer. Dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt sind insbesondere die mit dem Betrieb einer Anlage betrauten Dritten ("Contractoren") und Wohnungseigentümer.
Nutzer
Berechtigter einer Kostenverteilung nach der HeizkostenV ist der Nutzer. Der Begriff der Verteilung setzt dabei stets eine Mehrheit von Nutzern voraus, gegenüber denen tatsächlich abgerechnet werden kann. Soweit es bei der Vermietung einzelner WEG-Einheiten an einer Nutzermehrheit fehlt, bestimmt das Gesetz gleichwohl eine Verteilung der Kosten nach Maßgabe der HeizkostenV.
Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV)